永久产权价值洼地,这个东南亚国家的房产

本文来自华尔街见闻付费栏目《见闻主编精选》。

澳大利亚、加拿大的许多城市纷纷对外国买家开征税收，防止包括中国买家在内的外国人买房投机。

不过中国买房团并未停止脚步。一方面，他们转向不对海外买家征税的发达国家和城市；另一方面，他们开始调转枪口，瞄准中国周边的东南亚国家。

这时，一个多方面都不比越南差的东南亚国家进入中国买房团视野。论经济增长率，它比越南更高，人口平均年龄比越南还年轻不少，房价比越南便宜，更重要的是这里对中国人很友好。

大批中国买家已经来到这里，不但令这里四处是工地，带旺了当地房产市场，还成为汉语传播的“使者”，当地的房产中介都开始苦练普通话，服务中国的买家......

这就是柬埔寨，一个经历了磨难后，走上经济高速发展之路的国家。

柬埔寨楼市为什么如此吸引中国人？

柬埔寨和中国渊源持续数千年，早年便有众多广东、福建和海南的华侨移居至此。

由于签证政策宽松，柬埔寨也成为中国人可以说走就走的旅行目的地：只要30美元加上两张45*45的白底证件照，再填几张表，就能办理柬埔寨落地签了，大批中国游客开始踏足这片孕育了吴哥王朝的古老土地。

这些中国游客中，就有不少是去看房的。笔者一位朋友前不久去柬埔寨考察地产项目，在一栋公寓前台遇到一位苦学汉语的柬埔寨妹子，她说道，最近来金边（柬埔寨首都）的中国人越来越多，有的来旅游，有的来买房，有的来做生意。在金边，会说多种语言的人最吃香，工资也会是一般人的两到三倍。

苦学汉语的柬埔寨女生Anna（供图：宇庭）

无独有偶，《纽约时报》近期也报道称，为了向中国买家出售房产，柬埔寨的房产经纪人正在努力练习普通话。

汉语都跟着中国买房资金的脚步，来到这个神秘国度，足见中国买房团的数量之多，资金量之大。不过是什么原因，让聪明的中国买房团看中了柬埔寨？

首先，是稳定的政治环境和快速发展的经济。不少人会想起上世纪70年代“红色高棉”时期的大屠杀，柬埔寨现任首相洪森早年也出身于该政权，但当他目睹当年大屠杀后，便逃至越南。随后他组织反抗军于年反攻金边，并最终推翻了红色高棉政权。

自年来，洪森一直担任柬埔寨首相至今，超过33年，成为全球在位时间最长的政府首脑。在洪森的治理下，柬埔寨逐步摆脱阴霾，社会恢复稳定，经济开始高速发展。他曾表示，自己目前身体健康，未来十年要继续担任柬埔寨首相。

政治稳定自然给柬埔寨的经济发展打下基础。说道东南亚发展最快的国家，第一反应就是越南。我们不妨对比下柬埔寨和越南过去20年的经济成长率。从下图可以看出，柬埔寨过去20年平均经济成长率达到7.74%，超过越南的6.37%。

柬埔寨、越南经济增长率对比（数据来源：世界银行，制图：华尔街见闻）

聪明的中国买房团自然相信，东亚这类政治稳定，经济发展快的国家基本都会复制中国道路，10-20年后的房价自然也会像低估的股票一样疯涨。

然后，是人口红利，这几乎成为经济高速发展所不可或缺的因素。再将柬埔寨与越南的人口金字塔做对比，下图分别是柬埔寨和越南的人口结构。柬埔寨人口的平均年龄为24岁，有近70%的人口在34岁以下。而越南人口平均年龄虽然也只有30.1岁，但比起柬埔寨，越南的人口红利已经释放一段时间。

柬埔寨人口结构

越南人口结构（来源：CIAWorldFactbook）

从投资阶段来看，柬埔寨人口的年龄结构更年轻，未来可能激发出更多住房需求，这也更符合中国炒房团的胃口。

另外，笔者在法国时曾遇到多位柬埔寨学生，当地众多中产及以上家庭出身的年轻人，都在曾经殖民柬埔寨的法国接受高等教育。回国后，这批与国际接轨的柬埔寨青年会成为该国经济发展的中坚力量，进入政府、大企业、外企工作。人才储备的逐步完善，也是人口红利释放的另一面。

当然，柬埔寨房产本身也有吸引人的地方，包括资产以美元计价、永久产权、持有成本低等、房价较便宜等。

由于上世纪70年代政治体制遭受冲击，柬埔寨的本国货币瑞尔一度崩溃，当地政府后来引入美元作为通用货币，也使柬埔寨成为美国之外少有的几个通用美元的国家。这也让柬埔寨的资产均用美元计价，吸引了一大批希望分散汇率风险的中国投资者。而越南盾兑人民币在过去10年中，每年都出现5%左右的贬值，显然不如柬埔寨的美元资产有优势。

外国人在越南买房的产权仅有50年，可以续50年来。对于中国买房团来说，柬埔寨房产的永久产权也更具吸引力。此外，与中国类似，柬埔寨房产持有成本低，没有遗产税。虽然有房产税，但税率只有1‰，大部分房产每年的房产税也只有几十美金。

目前，首都金边市中心的高层公寓价格每平米约为美元（1.16万人民币）。根据地产咨询公司CBRE的数据，金边经济型公寓均价为美元/平米，中档公寓为美元/平米，高端公寓为美元/平米。

金边公寓价格走势图（来源：CBRE）

也就是说，金边市中心的小户型公寓大约一套50-万人民币就能拿下，而这个价格很难在其它国家的首都市中心买到房。加上这类高层公寓多半租给在当地工作的外国人，因此租金回报率也相对较高，基本在5%-8%左右，少数楼盘能达到10%。

最后，还有一个不可忽视的因素——对华友好。出国投资，中国人经常想到当地会不会“排华”。比起越南、印尼来说，柬埔寨是难得的对华友好的国家。西哈努克亲王生前常年居住在北京，以及洪森执政30多年来中柬两国形成的常年友好关系，让大多数柬埔寨人把中国人当做兄弟。

五年前笔者在德国旅游时，碰到几位柬埔寨青年，当他们听到我来自中国时，两眼放光的神情仍让人历历在目。在与“巴铁”比肩的“柬铁”之国投资，中国买房团关于“排华”的疑虑会少很多。

柬埔寨买房也有“坑”

无论是宏观还是当地楼市行情，似乎都说明柬埔寨房产只会比越南楼市更好，可以放心地买买买。不过，在柬埔寨购房依然有不少面向值得投资者注意。

a.居住习惯

柬埔寨当地人与越南人类似，暂时不太习惯住高层公寓，一是因为价格贵，二是不太方便。当地人习惯住排屋或联排别墅，一楼可以停车或开店铺，二楼用来住人，对他们来说这样更方便，当地人接受高层公寓还需要一定的时间。

柬埔寨排屋（来源：FlaneriescitadinesauCambodge）

目前外国开发商在柬埔寨开发的楼盘主要是高层现代化公寓，面向的顾客群也是外国人。那么，外国投资者在购买柬埔寨房产后，几乎只有外籍人士会租住这些高层公寓，也只有外国投资者有可能接盘你所买的高层公寓。当然，也可以等到柬埔寨人收入水平大幅提高，并逐步接受高层公寓的居住方式后，再专卖给当地人。

当地大学毕业生的工资是-人民币，离负担起每平米1-0人民币的房屋还有一段时间。期望靠短期炒房获利的投资者，可能要做好“炒房炒成房东”的心理准备，需要中长期持有房产。

b.房价涨幅并不突出，高层公寓供大于求

柬埔寨房产目前可能也不适合希望短期炒房而获利的投资者，一方面是过去两年多以来，当地房价几乎保持稳定，涨幅并不是十分突出，从前文中的金边房价走势图就能看出。

另一个问题，就是当地高层公寓供过于求。据《纽约时报》，地产咨询公司莱坊缅甸分区主管RossWheble称，金边在年新增了栋住宅楼，并且预测将会有另外栋在年完工。

与此同时，CBRE的数据也反应出当地高层公寓的增幅加大，光是年的供应增幅就达%，年预测供应也会增加%。由于供应陡增，预计未来两年内，金边的房价和租金将有所下降。

投资者是先下手为强，还是要等到房价下跌后再抄底，仍然值得考虑。

c.买房虽可贷款，但贷款利率过高

虽然在柬埔寨依然可以买到总价低廉的房屋，当地的一些地产项目也提供贷款服务，但由于贷款税率过高，通常在8%-9%左右，因此大多数外国买家通过全款支付。这样无疑也对现金流比较敏感的投资者造成困扰，无法较高效地撬动杠杆。

总体来看，投资柬埔寨房产，短期可以靠租金收入获取一定现金流收入，但若要获得资产增值的收入，可能要等中长期之后了。

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